Il notaio Raimondo Zagami ha emesso un Certificato Successorio Europeo (CSE) ai sensi del regolamento UE 650/2012  (Roma, 23 ottobre 2015).

Il notaio Raimondo Zagami ha relazionato al Congresso della National Italian American Bar Association, sul tema Purchase/Sale of Recreational or Investment Real Property in Italy (Roma, 20-22 ottobre 2015, http://www.niaba.org).

Stemma della Repubblica Italiana

Avv. Raimondo Zagami, Ph.D.

NOTAIO

Via dei Sansovino 6

00196 Roma (Italia)

Tel. 06 3231973

Fax 06 23326610

Email: office@zagami.it

Http://www.zagami.it

La passeggiata (1917), Marc Chagall

La passeggiata (1917), Marc Chagall

Il Notaio

Foto del Notaio Raimondo Zagami

Il Notaio Raimondo Zagami, nato nel 1969, ha conseguito la laurea in giurisprudenza presso l’Università LUISS di Roma nel 1994, il dottorato di ricerca (Ph.D) in Diritto dell’informatica presso l’Università di Bologna nel 1999; ha ottenuto l’abilitazione alla professione di avvocato nel 1996 e ha superato il concorso notarile con l’iscrizione a ruolo nel 1999. E’ autore di numerose pubblicazioni in materia giuridica, è stato docente universitario, relatore in convegni e corsi di formazione, è componente di commissioni di studio presso il Consiglio Nazionale del Notariato.

Internazionale

Nel corso degli anni lo Studio ha maturato specifiche competenze nel trattare casi internazionali, collaborando anche con importanti studi legali in Italia e all’estero. I principali clienti dello Studio sono società estere che operano in Italia, società italiane che operano all’estero, cittadini stranieri che vivono o investono in Italia, cittadini italiani residenti all’estero o che operano con l’estero.
Lo Studio riceve e produce documenti diretti all’estero, anche in lingua straniera, provvede alle necessarie traduzioni e richiede agli uffici competenti le legalizzazioni o le apostille per attribuire ai documenti validità negli ordinamenti dove sono diretti.

  • redazione di atti e contratti riguardanti società estere o società che intendono operare all’estero (ad es. conferimento di immobili in società estere, trasferimento di sede legale di società all’estero o dall’estero in Italia, cessioni di partecipazioni con intervento di società estere ecc.)
  • redazione e presentazione di dichiarazioni di successione per residenti all’estero che lasciano beni in Italia o per cittadini stranieri residenti in Italia
  • redazione di certificati successori europei
  • redazione e/o autenticazione di procure e altre dichiarazioni dirette all’estero
  • traduzioni giurate di documenti
  • affidavit
  • attestazioni riguardanti i poteri di amministratori e stato giuridico (good standing) di società italiane (legal opinion)
  • consulenze e pareri in generale su ogni questione con elementi internazionali, riguardante immobili, società, successioni e relative tasse e imposte
  • deposito di atti, contratti e documenti esteri, con l’esecuzione delle relative formalità in Italia (ad es. presso il registro delle imprese, i registri immobiliari, il catasto ecc.)

Aree di attività

Lo Studio assiste clienti nazionali e internazionali con una qualificata consulenza giuridica e con un’attenzione particolare rivolta agli aspetti tributari.
Nei settori di competenza, lo Studio può redigere pareri giuridici e pareri pro veritate per iscritto.

Società e imprese

  • Atti costitutivi, redazione e modifica di statuti di ogni tipo di società
  • Operazioni sul capitale sociale, conferimenti
  • Iscrizione di cariche sociali
  • Trasferimenti di quote e azioni, costituzioni di pegno
  • Cessioni e affitti di aziende
  • Atti di fusione e scissione
  • Procure institorie e commerciali in genere
  • Atti dichiarativi di imprese familiari
  • Cessioni di marchi e brevetti

Immobiliare

  • Trasferimenti di fabbricati e terreni e relativi preliminari
  • Atti costitutivi di servitù
  • Indagini ipotecarie e catastali, relazioni notarili sostitutive
  • Ogni altro atto relativo al trasferimento o costituzione di diritti su beni immobili
  • Relazioni sulla regolarità urbanistica degli immobili (tramite professionisti collegati)
  • Depositi di somme a garanzia del pagamento del prezzo

Successioni

  • Testamenti pubblici e redazione testamenti olografi
  • Depositi fiduciari di testamenti
  • Pubblicazioni di testamento
  • Divisioni ereditarie
  • Rinunce e accettazioni di eredità
  • Dichiarazioni di successione
  • Atti di notorietà e dichiarazioni sostitutive
  • Certificati successori europei

Diritto di famiglia e patrimoni familiari

  • Separazioni dei beni tra coniugi
  • Costituzioni di fondo patrimoniale
  • Atti esecutivi degli accordi di separazione o divorzio
  • Patti di famiglia
  • Pianificazione dei passaggi generazionali

Trust e atti di destinazione, Escrow

  • Costituzioni di trust
  • Nomine e modifiche di trustee
  • Atti di dotazione in trust
  • Atti di destinazione
  • Deposito fiduciario di somme e documenti, anche in via riservata

No profit

  • Atti costitutivi e modificativi di associazioni e fondazioni
  • Redazione di statuti di associazioni, fondazioni e altri enti ONLUS
  • Associazioni di volontariato, associazioni e società sportive
  • Movimenti e partiti politici

Mutui e finanziamenti

  • Atti di mutuo e finanziamenti in genere
  • Costituzione e cancellazione di ipoteche
  • Relazioni notarili (ventennali) sullo stato giuridico dell’immobile
  • Finanziamenti su pegno
  • Cessioni di credito in garanzia
  • Accolli e surroghe di mutuo

Appalti

  • Contratti di appalto (anche in forma informatica)
  • Raggruppamenti o associazioni temporanee di imprese (anche in forma informatica)
  • Consorzi per la partecipazione ad appalti
  • Fideiussioni e garanzie per la partecipazione a gare (anche in forma informatica)

Soggetti incapaci e volontaria giurisdizione

  • Atti con intervento di minori o incapaci (interdetti, inabilitati ecc.)
  • Atti con intervento di amministratori di sostegno
  • Ricorsi di volontaria giurisdizione (nomina curatori, autorizzazioni al compimento di atti ecc.)

Certificazioni di autenticità e documentazione amministrativa

  • Copie conformi di documenti e certificati (anche in forma informatica)
  • Vidimazioni ed estratti di libri contabili e sociali
  • Dichiarazioni sostitutive di atto notorio
  • Autentiche di dichiarazioni ed istanze rivolte alla pubblica amministrazione

Documentazione informatica e diritto dell’informatica

  • Conservazione di documenti informatici
  • Marcatura temporale di documenti informatici
  • Depositi di software (stampati e/o sorgente)
  • Copie di pagine web
  • Autentiche di firme digitali
  • Procure in forma informatica
  • Estratti di libri sociali/contabili in forma informatica

Servizi in dettaglio e altre informazioni utili

Qualità e fiducia

L’attività svolta dal Notaio Raimondo Zagami non si limita alla mera certificazione dei documenti, ma comprende l’analisi della fattispecie dei casi, l’esame della normativa di riferimento, della giurisprudenza, della dottrina e delle prassi, l’individuazione delle migliori soluzioni applicabili, la redazione dei testi degli atti e contratti, con una particolare attenzione ai profili di carattere fiscale, per consentire al cliente il maggior risparmio.
L’attività dello Studio si basa sul rapporto diretto con il cliente. Quando il Notaio si avvale di collaboratori, questi agiscono sotto la sua direzione e responsabilità e il cliente può richiedere di rivolgersi direttamente al Notaio.
Il Notaio è infatti sempre disponibile a conferire direttamente e personalmente con le parti per interpretare (indagare) la loro volontà, esaminare i documenti, fornire la migliore consulenza (compresa quella fiscale) e suggerire la soluzione giuridica più adatta al caso.
Lo Studio è organizzato per compiere in proprio e in modo autosufficiente tutte le attività inerenti alla funzione notarile, dalla fase preliminare della stipula (colloqui con le parti, esame dei risvolti fiscali dell’operazione, visure ecc.), alla predisposizione degli adempimenti conseguenti (registrazione fiscale, registri immobiliari, registro delle imprese ecc.).
Lo Studio, infatti, non si avvale di strutture esterne (agenzie di pratiche, centri servizi e simili), nella convinzione che la delega di attività possa rappresentare inadempimento ai doveri professionali e comportare rischi per il cliente.
A tutela della propria indipendenza, imparzialità e autonomia, lo Studio non è legato da rapporti privilegiati con mediatori immobiliari o creditizi e non riconosce alcun compenso o provvigione a procacciatori di affari e mediatori di alcun genere.
Rapporti di questo tipo costituiscono gravi condizionamenti, che minano la credibilità del professionista e del pubblico ufficiale notaio, il quale ha il dovere di comportarsi in modo equidistante, imparziale e indipendente, senza favorire l’interesse di una parte a scapito dell’altra.
Eseguendo in sede e in proprio tutta l’attività inerente alla pratica affidata, lo Studio è in grado di mantenere il diretto controllo sull’andamento della stessa in qualsiasi momento, offrendo al cliente ogni informazione e le più ampie garanzie dell’esecuzione di quanto prescritto dalla legge e di quanto affidato.
Lo Studio invia ai clienti le ricevute dell’esecuzione del versamento delle imposte e degli adempimenti presso i registri e uffici pubblici, deposita le somme ricevute per il pagamento delle imposte in apposito e distinto conto corrente bancario, versa all’erario tutte le imposte per conto del cliente in tempi brevissimi. In caso di ricevimento in deposito di somme consistenti, lo Studio può istituire apposito trust, d’accordo con il cliente, per offrire le più elevate garanzie di tutela patrimoniale.
L’organizzazione dello Studio, unitamente all’ampio uso di strumenti informatici d’avanguardia, consente di operare con rapidità e tempestività.
Gli appuntamenti sono fissati in tempi brevi, garantendo la puntualità della loro gestione; le copie degli atti e dei documenti sono consegnati al momento della richiesta; gli adempimenti di legge successivi alla stipula sono eseguiti entro pochi giorni o all’atto della stipula in casi di particolare urgenza previamente concordati.
Lo Studio si pone come un punto di contatto nei confronti della pubblica amministrazione e in particolare dei registri pubblici (registro delle imprese, registri immobiliari, catasto, registri di stato civile, registri presso i tribunali ecc.).
Lo Studio segue la pratica fino alla sua completa evasione (ad es. iscrizione nel registro imprese, annotamento nei registri di stato civile ecc.), rispondendo e interloquendo direttamente con gli uffici, presentando eventuali integrazioni documentali richieste, verificando e sollecitando la loro attività, senza il coinvolgimento, salvo casi particolari, del cliente.
Tutti gli atti prodotti dallo Studio sono formulati e verificati con la più ampia garanzia del rispetto delle norme di legge, tenuto conto anche di tutti i verosimili profili e interpretazioni del caso.
Prima della conclusione dell’atto sono eseguite e aggiornate tutte le verifiche e ispezioni a tutela della clientela (ad es. ispezioni ipotecarie, visure al registro imprese ecc.).
E’ importante rivolgersi al notaio fin dal principio dell’attività programmata per ricevere la migliore consulenza e per individuare in tempo eventuali criticità e problematiche (ad es. prima di sottoscrivere una proposta di acquisto immobiliare, prima di accettare uno statuto societario ecc.).
Lo Studio rilascia preventivi, previo un colloquio con il cliente per esaminare il caso e la documentazione di base. La complessità delle questioni, le cautele richieste, la varietà dei regimi fiscali, la moltitudine di voci di spese e di imposte applicabili, gli adempimenti e gli accertamenti (preventivi e successivi alla stipula), richiedono un previo esame della pratica, prima di formulare un’attendibile stima di spesa.
Le stime dei compensi professionali sono rilasciate gratuitamente; le stime di tasse e imposte sono rilasciate con il pagamento del relativo servizio, perché il loro calcolo rappresenta già di per sé un’attività professionale di consulenza. In caso di affidamento dell’incarico, il detto costo sostenuto per la stima di tasse/imposte verrà detratto dal costo finale, costituendo così un acconto della parcella.
Le parcelle dello Studio sono formulate in modo tale da garantire la chiarezza e trasparenza delle voci che le compongono, con l’indicazione in dettaglio di spese e anticipazioni sostenute per conto del cliente, compensi e IVA, nonché con la descrizione dell’attività professionale.
Come previsto dalla legge (art. 9 d.l. 1/2012), per instaurare il rapporto in modo trasparente e reciprocamente proficuo, lo Studio sottopone al cliente un contratto d’opera professionale in forma scritta, che riporta gli obblighi e le responsabilità del notaio, con l’indicazione analitica di tasse, imposte e altre spese quantificabili, oltre i compensi professionali, nonché con la descrizione dettagliata dell’attività che lo Studio si impegna a compiere.

Scegliere il notaio

Tutti i notai hanno superato lo stesso concorso pubblico e sono ugualmente pubblici ufficiali. Tuttavia, essi non sono tutti uguali e sostituibili in modo indifferente.
Come tutti i professionisti, il notaio lavora con l’intelletto e con un’organizzazione. Di conseguenza, il notaio può essere più o meno studioso e competente, più o meno scrupoloso e disponibile, più o meno organizzato, più o meno corretto e, infine, anche più o meno onesto e rispettoso delle leggi, della deontologia professionale e degli obblighi fiscali.
Così come i notai non sono tutti uguali, non sono nemmeno uguali le prestazioni che possono essere rese dallo stesso notaio.
Nel lavoro del notaio, infatti, alle prestazioni di base imposte dalla legge si aggiungono altre attività che, pur non essendo obbligatorie, possono rientrare nell’oggetto di ulteriore e specifico incarico professionale. Non si tratta solo di servizi aggiuntivi che agevolano il cliente, ma anche di importanti attività affinché il cliente raggiunga il risultato voluto.
E’ evidente che il lavoro svolto, la prestazione resa, lo studio e l’approfondimento compiuto determinano l’ammontare della parcella, in ragione di un diverso impegno e diverse spese.
L’espressione “qualità della prestazione” potrebbe avere tanti significati per un servizio particolare come quello notarile, che realizza nel contempo interessi privati e pubblici. Volendo fornire alcuni indici esemplificativi, “qualità della prestazione” significa che il professionista:

  • dedica il suo tempo allo studio e all’aggiornamento professionale
  • dedica tutto il tempo necessario o opportuno ad un approfondito esame e studio della pratica del cliente
  • esegue l’incarico in modo scrupoloso, informa il cliente e offre una serie di servizi a suo vantaggio
  • si serve di una organizzazione efficiente e agisce tempestivamente
  • fornisce prova ed evidenza dei controlli e adempimenti preliminari, dei versamenti di denaro per conto del cliente, dell’esecuzione degli adempimenti presso i pubblici uffici, in piena trasparenza
  • esegue approfonditamente tutti i controlli e adempimenti preliminari, aggiornandoli in prossimità della stipula, nonché esegue con tempestività gli adempimenti successivi
  • verifica i presupposti di legalità degli atti da stipulare
  • non si serve di procacciatori di affari e mediatori, che ne condizionano indipendenza e autonomia
  • esegue la prestazione con la propria organizzazione, senza delegarla a strutture esterne (ad es. agenzie di pratiche e centri servizi) al di fuori del suo diretto controllo
  • in generale, agisce nel rispetto delle norme di legge e delle regole di deontologia professionale
L’opera del notaio comporta l’intervento su beni e diritti di importanza fondamentale per le persone e le imprese (si pensi all’acquisto di una casa di abitazione utilizzando i risparmi di una vita, oppure un mutuo trentennale, all’avvio di una società per esercitare il proprio lavoro e la propria impresa, alla divisione di un patrimonio familiare ereditato ecc.).
Un notaio negligente può causare gravissimi danni, spesso riscontrabili solo a distanza di molti anni, come ad es. l’acquisto di un immobile gravato da ipoteche o pignoramenti (già esistenti oppure sopravvenute dopo la stipula a causa dell’esecuzione tardiva degli adempimenti), l’acquisto di un immobile urbanisticamente non regolare (difformità catastali, opere non condonabili, condoni edilizi non definiti ecc.), l’evizione della proprietà a causa dell’intervento di persone non legittimate (rappresentanti senza poteri, amministratori di società non autorizzati, coniugi in comunione legale dei beni, falliti, stranieri ecc.), l’evizione della proprietà a causa del mancato rispetto di diritti di prelazione (urbane, agrarie, societarie, dei comproprietari, dello Stato ecc.), l’acquisto di beni sottoposti a vincoli (fondi patrimoniali, beni culturali, trust, edilizia residenziale pubblica ecc.), la titolarità di partecipazioni societaria non corrispondenti alla misura attesa, l’acquisto di aziende gravate da debiti o rapporti non dichiarati, la richiesta di maggiori imposte da parte dello Stato a causa di calcoli errati, la mancata richiesta o il mancato riconoscimento di agevolazioni fiscali e, più in generale, il pagamento di costose rettifiche per sanare errori negli atti, ostativi a successive negoziazioni. Solo per citarne alcuni.
Secondo prassi consolidata, la facoltà di scelta del notaio spetta all’acquirente in un contratto di vendita e alla parte che chiede il prestito in un contratto di mutuo, cioè alla parte che sostiene le relative spese. Il notaio di fiducia può essere scelto in piena libertà, anche se diverso dal notaio “indicato” o “segnalato” dall’altra parte e cioè di regola dall’impresa venditrice e dalla banca o anche dall’agenzia di mediazione.
Non è ammissibile il cosiddetto “notaio della banca”, il “notaio dell’impresa”, il “notaio dell’agenzia” e più in generale il “notaio convenzionato”. Tali figure non possono non suscitare fondati dubbi sull’effettiva imparzialità e indipendenza del notaio nei confronti del “soggetto forte” (banca, impresa ecc.) che lo propone. Non si dimentichi, infatti, che il notaio è un pubblico ufficiale ed è proibita qualunque forma di convenzione del notaio con altri soggetti.
Il notaio riscuote dai propri clienti tasse e imposte per conto dello Stato. In concreto può trattarsi di somme di rilevante entità, di cui il notaio assume la custodia e la responsabilità, con l’obbligo di versarle tempestivamente a favore dell’erario.
Queste somme devono essere versate allo Stato con la massima celerità, per ridurre il rischio che possano subire espropriazioni a causa di debiti personali del notaio e più in generale per prevenire ogni loro utilizzo improprio (appropriazione indebita di rilevanza penale).
Il notaio deve fornire al cliente, a semplice richiesta, ogni informazione circa le modalità e i tempi di custodia e di utilizzo del denaro a esso affidato.
Il versamento delle tasse e imposte al notaio non libera il cliente dagli obblighi nei confronti del fisco. Infatti il mancato versamento delle imposte al fisco da parte del notaio espone il cliente alla nuova richiesta di pagamento da parte del fisco, nonché alle sanzioni in caso di ritardati versamenti.

Parcella del notaio

La parcella del notaio è composta da:

  • imposte e tasse (cosiddette anticipazioni), che il notaio riscuote e versa allo Stato e agli uffici pubblici per conto del cliente (ad es. imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, bolli, tassa ipotecaria, diritti per il registro imprese ecc.)
  • compensi, al lordo delle imposte sui redditi a suo carico e delle spese di studio (locali, attrezzature, personale, contributi previdenziali del personale ecc.)
  • contributi, a carico del cliente, ai sensi dell’art. 1 d.m. 140/2012 (contribuzioni previdenziali e agli organi di categoria)
  • IVA (22% sui compensi e sui contributi).
A differenza di ciò che comunemente si crede, il notaio non è un professionista costoso, considerate tutte le attività e il lavoro che svolge, nonché le responsabilità che assume in proprio.
Se può apparire che il notaio riscuota grandi somme, questo è dovuto al fatto che la sua parcella è composta prevalentemente da imposte e tasse che riscuote e versa allo Stato per conto del cliente.
E’ ovvio che nessun notaio potrà fare sconti sulle imposte e tasse da versare allo Stato, a meno che queste vengano calcolate erroneamente. Eventuali sconti concessi sui compensi, potranno così incidere solo in una misura minima rispetto al costo complessivo dell’atto.
I compensi del notaio sono solitamente molto più bassi di quelli di altri professionisti ed enormemente inferiori a quelli solitamente riscossi ad es. da un’agenzia immobiliare. Il notaio però, a differenza di altri professionisti e operatori, assume maggiori responsabilità e garantisce il risultato del suo operato, anche per legge.
E’ molto importante che nella parcella le voci di cui è composta (tasse/imposte, spese, compensi, contributi e IVA) siano indicate in modo distinto e non cumulativo, specificando la descrizione e la misura di ogni singola voce.
Il cliente infatti, ha il diritto di conoscere esattamente la misura delle imposte e tasse che versa allo Stato tramite il notaio, nonché la misura dei compensi e delle spese che paga al professionista per il suo lavoro.
Il professionista che indica in unico indistinto ammontare, le imposte/tasse/spese e i suoi compensi, che non distingue le diverse voci delle imposte/tasse/spese, che non indica il contenuto della sua prestazione, manifesta scarsa trasparenza e professionalità.
La misura dei compensi del professionista rappresenta poi un metro per valutare la qualità dei servizi offerti e per confrontare il prezzo con altri professionisti.
Mancando questa analitica e dettagliata indicazione, il cliente potrebbe essere esposto a spiacevoli sorprese al momento del saldo finale della parcella o anche successivamente, qualora venisse richiesto di pagare ulteriori somme, da parte del notaio o del fisco, per attività non ricomprese oppure per imposte/tasse non versate o quantificate in modo errato.
E’ noto che non c’è limite al risparmio, ma è altrettanto evidente che il livello del servizio e la qualità che si ottiene sono necessariamente corrispondenti al prezzo pagato.
Una prestazione professionale a basso costo implica uno scadimento della qualità, con tutti i rischi connessi. Tuttavia, mentre un prodotto scadente può essere solitamente sostituito con l’acquisto di un nuovo prodotto, gli effetti di una prestazione professionale scadente possono produrre danni non risolvibili.
La “migliore offerta” non è quella al prezzo più basso, bensì quella che offre il servizio più completo, con qualità e affidabilità.
La prestazione del notaio può assumere un diverso livello di completezza e di approfondimento. Per questo, è molto importante che il notaio indichi in modo espresso e dettagliato le attività professionali che si impegna a compiere. In tal modo, il cliente è in grado di valutare il servizio offerto, la sua qualità, e operare il confronto tra diversi professionisti e relativi costi proposti.
E’ del tutto evidente che un confronto dei prezzi tra diversi professionisti può essere operato soltanto quando accanto al prezzo si valuti anche il servizio offerto.
Non è sufficiente, pertanto, che il preventivo/parcella del notaio indichi genericamente il tipo di pratica (ad es. compravendita o mutuo), ma è opportuno e consigliabile che il cliente chieda al notaio un dettaglio dell’attività che si impegna a svolgere, così da essere pienamente informato ed evitare spiacevoli sorprese in futuro.
”Non esistono cose come i pasti gratis” (There is no such thing as a free lunch) è il titolo di un libro del Premio Nobel per l’economia Milton Friedman, pubblicato per la prima volta nel 1977. In altri termini, non si può ottenere qualcosa in cambio di niente. Ciò che si ottiene corrisponde al costo sostenuto, non si ottiene niente per niente (You don’t get something for nothing).

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Comunicazione al Consiglio Notarile di Roma in data 21 maggio 2007.
Agenzia delle entrate di Roma 4, via M. Boglione 7 – 00155 Roma.

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